Às vezes, as pessoas colocam belos acabamentos em uma casa mal reformada e esperam que você não perceba.
Comprar uma casa é estressante. Se você não está comprando uma construção nova, parte desse estresse é a condição da casa e quanto trabalho você terá que investir nela. Um local novo e recém-reformado geralmente será mais atraente para os compradores. Este facto deu origem ao conceito de “inversão de casas”, em que os investidores compram casas antigas e degradadas, renovam-nas rapidamente e vendem-nas antes que os custos hipotecários aumentem.
A inversão de casas está ganhando popularidade; em 2022, 8,4% de todas as vendas de casas foram invertidas. É fácil perceber porquê: o lucro médio de uma casa invertida é inferior a 68.000 dólares, representando um retorno de quase 27%. Mas também é fácil que a reviravolta de uma casa dê errado – muitas casas invertidas são vendidas com prejuízo , e muitas pessoas ficam loucas, depois tentam passar um pouco de batom no porco que compraram e listam a casa na esperança que ninguém percebe até que a venda seja finalizada. Como ninguém coloca a palavra FLIP em sua lista de casas, nem sempre você sabe que está pensando em comprar uma casa que foi reformada em três semanas por um amador, usando os materiais mais baratos possíveis. Existem, no entanto, alguns sinais que você pode procurar.
Falhas de inspeção
Sua primeira pista de que uma casa foi revirada são reformas recentes e muito recentes, obviamente. Mas essas renovações podem ter sido feitas com perícia, sem poupar despesas, pelo que o trabalho recente não é necessariamente um problema. Portanto, sua próxima parada deve ser no escritório de construção local para ver se as licenças foram retiradas. Se nenhuma licença foi obtida para o trabalho, isso é uma grande bandeira vermelha, independentemente do status de inversão da casa. O trabalho não permitido não apenas pode causar problemas no futuro, mas também significa que ninguém inspecionou esse trabalho para garantir que estava de acordo com o código.
Se as licenças foram retiradas, verifique o registro de inspeção. Se você observar várias inspeções que falharam, provavelmente está diante de um flipper inexperiente lutando para descobrir como as coisas funcionam. Se eles eventualmente fossem aprovados, isso seria bom , mas não exatamente um endosso à qualidade do trabalho.
Infraestrutura antiga
Uma mudança ruim geralmente se concentra exclusivamente nos acabamentos superficiais, fazendo com que tudo pareça novo e brilhante. Mas verifique o aquecedor de água, o forno ou caldeira e o sistema HVAC. Um sinal claro de que sua casa virou de forma rápida e barata são os armários novos na cozinha e um aquecedor de água de 12 anos na despensa, ou um sistema HVAC que mal funciona.
Acabamentos ruins
O próximo sinal mais óbvio de uma mudança ruim na casa será o trabalho final. Os Flippers estão em dia – todos os meses eles pagam os custos da hipoteca e do seguro da casa, reduzindo seu lucro potencial e, à medida que os orçamentos diminuem no final da aventura, eles podem economizar na qualidade do acabamento para economizar algum dinheiro. Eles também podem apressar muitos desses trabalhos concluídos para colocar a casa no mercado o mais rápido possível. Coisas para procurar:
- Pintura desleixada. A pintura deve estar dentro do conjunto de habilidades de qualquer pessoa – tudo o que é realmente necessário para uma boa pintura é paciência e tempo. Se a tinta estiver visivelmente desleixada, com respingos, pinceladas, cobertura inconsistente e linhas onduladas, isso pode indicar uma pintura de última hora.
- Trabalho ruim em azulejos. Revestir um banheiro ou uma cozinha é um daqueles trabalhos que parecem super fáceis, mas na verdade são muito difíceis . Ladrilhos que não estão nivelados, com linhas de argamassa inconsistentes ou com lascas e rachaduras devem fazer você suspeitar de todo o resto. E verifique a calafetagem – linhas de calafetagem enormes e feias são uma bandeira vermelha.
- Corte ruim ou faltando. Se a casa tiver muitos cortes de esquadria realmente horríveis no acabamento, preocupe-se com o fato de um nadador ter decidido economizar dinheiro não contratando um carpinteiro – e preocupe-se com onde mais eles economizaram despesas. E se não houver nenhum corte? Fique muito preocupado.
- Portas e janelas baratas. Portas e janelas baratas são bastante óbvias – podem ser novas, mas emperram e emperram e parecem leves e insubstanciais. Verifique também a vedação e calafetagem ao redor deles – um trabalho desleixado aqui indica um trabalho de instalação apressado ou incompetente.
- Layouts de cozinha ruins. Um sinal sutil de uma mudança ruim é uma cozinha com armários e eletrodomésticos novos, mas com um layout ruim. Se as gavetas interferem umas nas outras, se você não consegue abrir a porta do forno sem bater em um armário, se o layout não faz muito sentido, provavelmente indica um encanamento e uma configuração elétrica existente que um flipper não teve tempo , dinheiro ou conhecimento para mudar.
- Elétrica e hidráulica instáveis. Sinais óbvios de trabalho elétrico amador incluem tomadas soltas, placas de parede faltando e luzes piscando. Vá para o porão ou rasteje e verifique embaixo das pias – se o encanamento é uma colcha de retalhos de canos novos e antigos e tem muitos consertos rápidos, como fita adesiva ou grampos, alguém barateou o trabalho.
- Pisos irregulares ou rachados. Se os pisos estiverem obviamente inclinados, irregulares ou se os ladrilhos estiverem rachados, isso pode indicar que um flipper está tentando esconder problemas no contrapiso ou na fundação. Se houver carpete fresco em toda a casa, mas você perceber que o piso está irregular embaixo dele, fique extremamente preocupado.
Correções baratas
Finalmente, existem algumas soluções baratas que os renovadores desesperados sempre recorrem quando não têm tempo ou orçamento para um reparo de alta qualidade:
- Espuma expansiva. A espuma expansível tem sua utilidade, mas se você vê-la se espalhando por toda parte, tome cuidado. As nadadeiras apressadas costumam usá-lo para preencher rachaduras nas paredes da fundação ou em outros locais que exigem uma solução mais robusta.
- Paisagismo barato. Outro aspecto de uma mudança de casa que muitas vezes é deixado para o fim quando os orçamentos se esgotam é o paisagismo. Se for um oceano fresco de cobertura morta com algumas plantas jovens e frágeis que provavelmente morrerão em algumas semanas, faça uma pequena escavação – literalmente – para ver o que há por baixo.
- Excesso de tinta. A tinta é barata e nadadeiras desesperadas a usarão para resolver inúmeros problemas. Papel de parede pintado é um sinal claro de que alguém estava com pressa para colocar uma casa à venda, e ver tinta em qualquer coisa que normalmente não é pintada – como armários de cozinha ou pisos – deve fazer você questionar o resto do trabalho.